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      2015年底，刘先生跟买家签订买卖合同后，却称妻子不同意卖房为由反悔不卖。买家遂状告刘先生索赔。东莞市第二人民法院经审理认为，该合同有效，因刘妻不同意卖房无法履行，刘先生仍应承担违约责任，判令其赔偿买家违约金22万元及其已付的中介佣金3万多元。刘先生不服，提起上诉。后东莞市中级人民法院终审维持原判。

丈夫签字卖房因妻子反对想毁约

      2015年底，来自深圳的滕先生经东莞某中介公司介绍，去看了东莞市长安镇一套商品房。当时，业主刘先生及其妻子都不在家，只有其岳母在家里。滕先生看了比较满意，决定买下来。

      2015年12月9日，滕先生跟业主刘先生签订了一份房屋买卖合同。合同约定，刘先生将其名下一套商品房出售给滕先生，建筑面积86.27平方米，成交价110万元。买方应向中介公司支付咨询及中介服务费为成交价3%即33000元。卖方不能按约定将该物业售予买方的，应须双倍退还所收定金外，还须赔偿成交价的20%。

      签订合同后，滕先生向业主刘先生支付了定金10万元，向中介公司支付了佣金33000元。

      但让滕先生意外的是，后来刘先生不肯配合办理后续手续。滕先生认为，刘先生是因为房价上涨反悔了。

      滕先生遂将刘先生告上法庭，请求继续履行案涉房屋买卖合同，刘先生赔偿违约金22万元以及中介佣金33000元等。后法院依法追加中介公司和刘先生的妻子作为第三人参加诉讼。

      法庭上，刘先生称，他并没有主动委托中介卖房，中介人员带滕先生来看房时，只有他岳母在家。他听中介人员说滕先生出的价钱不错，也没有问过妻子，就签了买卖合同，他妻子当时并不知道卖房这事，现在她不同意卖房。他们夫妻感情不错，之所以当时自己同意卖房而没有告诉妻子，是因为想卖了之后换个大房，给妻子一个“惊喜”。刘先生的妻子也出庭称，自己确实不知情，她不可能卖这房子。

法院认定合同认定业主须赔违约金

      滕先生和中介公司都觉得非常意外。他们都说，当时他们是问过刘先生，确认他妻子同意卖房的。刘先生的家里人都知道卖房这事情。但对于这一点，他们没法向法院提交证据。他们也确认，签合同时，刘先生的妻子没有过来现场。

      经查，案涉商品房系登记在刘先生一人名下，在他与妻子婚姻存续期间买的。

      东莞市第二人民法院经审理认为，在没有证据表明刘妻明确同意的情况下，作为房屋产权登记人的刘先生单方出售夫妻共有的房屋，该房屋买卖合同仍应当认定为合法有效。但因刘妻现不同意卖房，该合同客观上无法继续履行，刘先生未能履行合同将案涉房屋出售给买家，已构成违约，买家有权要求刘先生按合同约定支付违约金22万元。此外，刘先生的违约行为客观上造成了买家支付的佣金损失，应予赔偿。由于买家对于定金并无提出诉讼请求，案涉定金可由双方另行解决。

      法院作出一审判决，判令刘先生向买家滕先生支付违约金22万元、购房佣金33000元，驳回滕先生的其他诉讼请求。

      刘先生不服，提起上诉。后东莞市中级人民法院终审维持原判。

【法官说法】

尊重合同约定 违约方应付出代价

      本案承办法官称，这是在近年房价上涨的市场环境下，业主毁约不卖，导致买家起诉索赔的一则典型案例。

1.为何案涉房屋买卖合同认定有效？

      案涉房屋买卖合同是否有效，是本案审理的关键。虽然案涉房产为刘先生夫妻的共同财产，刘先生没有完全的处分权，但夫妻一方在签订房屋买卖合同时是否具有完全处分权，只对房屋能否顺利办理物权变更登记产生影响，对于物权变动的引发原因即买卖合同的生效与否并不产生影响。合同的生效与否，取决于合同的双方是否具备相应民事行为能力，意思表示是否真实以及合同是否属于法定的合同无效情形。本案中，买卖双方均为完全民事行为能力人，双方签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，合同并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效的情形。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故案涉房屋买卖合同依法应当认定有效，合同当事人均应按合同约定履行义务。

      有观点认为，案涉房屋买卖合同无效。理由是，案涉房屋为不动产，未完成过户登记手续，买家不构成善意取得的情形。在这种情况下，案涉房屋买卖合同未经共有权利人即业主妻子的追认，为自始无效合同。既然案涉合同自始无效，故买家请求继续履行合同没有依据，主张的违约金及中介佣金不应支持。这种观点是错误的。对于民事交易，应当尽可能尊重民事主体的意思自治，不宜轻易否定民事合同的效力，要使违约行为付出应有的代价。如此，才能有效促进培育市场交易中诚实信用的风气。

2.为何合同有效但法院不支持继续履行？

      根据《物权法》以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》的有关规定，在夫妻单方出售夫妻共同的房屋的情况下，买方获得房屋应同时具备三个前提条件，即善意购买、支付合理对价并办理了产权登记手续。本案中，案涉房屋买卖合同虽依法有效，但 买家并没有同时符合上述三个条件，故合同无法继续履行。

      刘先生的妻子现明确表示不同意卖房，买家并无证据证明刘先生签合同时已获其妻子授权或者事后追认，该合同的效力不及于刘妻。因合同的履行必然侵害到刘妻对涉案房产的所有权，故对于买家要求刘先生继续履行案涉房屋买卖合同的诉讼请求，法院不予支持。

3. 跟有配偶的业主进行二手房交易，应当注意什么问题？

      买家应当要求该业主的配偶以书面或者录像的形式确认同意，最好在买卖合同上共同签字确认，免生波折。